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摘要： 泉源：贸易与地产、智信资产管理研究院、乾立基金　　1. 存量房期间　　由于有限的地皮资源，尤其是核心地区，中国房地产正在步入存量房期间。一个紧张指标是，一座都会...

泉源 ：贸易 与地产、智信资产管理研究院、乾立基金

　　1. 存量房期间

　　由于有限的地皮 资源，尤其是核心 地区 ，中国房地产正在步入存量房期间 。一个紧张 指标是，一座都会 的房屋供应(住宅、非住宅)存量房买卖 业务 量已经高出 新居 买卖 业务 量。按照这个指标来看，当代 的发达国家险些 绝不 例外 都处在存量房期间 。以美国住宅为例，美国每年房屋买卖 业务 500万套，但满意 500万套住房需求的90%是二手住房，新居 只满意 需求的10%左右。而中国的房地产正重新 建、开辟 、买卖 业务 为主的市场渐渐 转向存量房和新建房并重阶段，终极 走到以存量房买卖 业务 为主的时期。

　　一线都会 大多已进入存量房期间 ，特别 是以“旧楼改造、存量提拔 ”为核心 的都会 更新模式。2007年前后，都会 存量规划的趋势开始明了 ，彼时深圳新一轮总体规划成为了天下 第一个从增量到存量的总体规划。2011年，我国的都会 化程度 开始高出 50%，增量和存量的比例发生了显着 的变革 ，都会 规划已经进入存量规划。2013年，上海的新一轮总体规划开始立项，此中 明白 了地皮 零增长的要求。以后 ，存量规划成为都会 规划行业的一个紧张 话题。2014年，天下 城镇化集会 会议 提出的六个大目标 ，全部是关于存量。2015年以后，都会 正式进入内向增长模式。这个逻辑下，会有更多都会 不得不去研究都会 更新，诸多大型开辟 商和房地产基金都在内部动手 存量改造这一战略，包罗 万科团体 、首开地产、高和资源 等。

　　经开端 统计天下 有4.3亿平方米被低估的物业面积，此中 一些是硬件老旧或是运营本领 有限，但是对于投资商而言却是很好的投资机遇 。

　　2. 什么是存量？

　　任何资产一但建立 完成（包罗 都会 、蹊径 、管线，高架桥等），就立即 成为存量资产。存量规划的本质和增量规划是一样的，也是要创造代价 。

　　3. 存量改造的特点

　　改造类物业属于都会 更新中的小型和中型项目，由于周期相对较短，在市场上更为热门，此中 小型更新项目一样平常 仅通过物业内部的装修改造，来快速提拔 租金代价 ；中型更新项目则是调解 物业的初始规划和利用 属性，比方 阛阓 改办公楼，办公楼改长租公寓等。

存量改造后的三种主流业态运营

　　（一）写字楼的运营

1、自持写字楼

　　与零售贸易 相比，写字楼市场受互联网的打击 较小，需求增长较稳固 ，且管理及运营本钱 较低，因此近两年将阛阓 改为写字楼（俗称“商改写/办”）大概 将老写字楼翻新，成为很多 开辟 商和房地产私募基金的主流选择。在这类改造项目中，除了赋予旧构筑 新的功能和实用 性，提拔 运营程度 也是改善策划 状态 、提拔 策划 性现金流的紧张 因素。

　　对于改造后的写字楼，假如 是自持物业，可以办公社群为主导，通过聚集财产 生态链上的差别 企业，创造交互空间，从而提拔 空间利用 率、办公服从 以及品格 氛围。

2、长租写字楼

　　除了自持写字楼的改造运营，一些嗅觉敏锐的资源 也开始长租写字楼，通过简单 装修提拔 物业租赁代价 ，并面向卑鄙 客户出租物业得到 收益，雷同 于“二房东”和“三房东”的相助 模式。而在这类模式中，有充裕可租房源的“二房东”如能与善于 空间运营的“三房东”创建 深度相助 ，“二房东”能尽快出租物业，“三房东”可批量获取房源从而可将重要 精力 会合 于空间本身 的运营，两边 可以实现资源上风 融合与互补，无疑是双赢的选择，也可以提拔 整个物业的运营程度 。

　　（二）长租公寓的运营

　　前瞻财产 研究院的相干 陈诉 指出，发达国家品牌长租公寓财产 高出 50%的市场占据 率，而中国如今 还不到10%，巨大的想象空间催生了长租公寓行业在国内近几年的发达 发展，参加 者有各类创业公司、房地产中介、旅店 运营公司、房地产开辟 企业、房地产基金等。长租公寓从模式上看分为“会合 式”与“分布式”两种，前者是整租物业后改造和出租，包罗 You+、新派、魔方公寓等如今 比力 着名 的一些品牌公寓；后者是从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，举行 标准 化改造与运营，比力 典范 的有链家自若 。

　　总体而言，长租公寓行业还处于比力 早期的阶段，很多 运营理念还在更新换代中。长租公寓的本义之一是提拔 产物 质量和用户体验，但如今 来看，一些运营商的理念太超前，在硬件和运营方面的投入超出用户的实际 需求，终极 导致房租订价 偏高，加上尚有 物业费，团体 费用大概 就会超出很多 用户的遭受 本领 ，退租大概 上升，反而会低落 团体 的坪效（总业务 额/总面积）。因此，对于长租公寓运营商而言，增长 某些差别 于传统租房的设置 和服务大概 是须要 的，如肯定 的公共空间、同一 的物业管理等，但一味“做加法”大概 会矫枉过正，大概 只有减掉不须要 的设置 和冗余的开支，将总本钱 降下来，才华 满意 真实的市场需求。

　　租金收入固然是长租公寓收入的重要 构成 部分 ，但从长期 来看，公寓假如 只是靠租金，红利 本领 终究有限，因以后 期核心 代价 重要 在于运营，怎样 从租客获取更多的贸易 机遇 及代价 打仗 点是全部 运营商要思量 的。

　　（三）连合 办公的运营

　　连合 办公是一种为低落 办公室租赁本钱 而举行 共享办公空间的办公模式，通过空间计划 和社群运营打造轻松自由的办公环境 和氛围。

　　在连合 办公先驱WeWork完成新一轮融资4.3亿美金，估值到达 160亿美元后，在国内进一步激起了连合 办公的发展高潮 ，也吸引了大量资源 的关注。以毛大庆打造的优客工场为例，2016年3月13日公布 得到 约2亿元A+轮融资，估值40亿元；6月21日，又公布 得到 3亿元Pre-B轮融资，估值45亿元。

　　对于连合 办公，固然 对原有物业举行 功能定位和改造提拔 是须要 的，但并非最紧张 ，除了通过差别 化服务将闲置工位资源快速出租出去，运营模式的创新大概 也同样紧张 。以方糖小镇位于上海南京西路金鹰国际的新零售办公实行 区项目为例，这个实行 区是国内首家办公、秀场、活动 融为一体的“前店后场”，此中 7-8楼为可自由定制的办公空间，楼层配备上下水、中心 空调与分体式空调、空中花圃 等；9楼为国内首家设立于高端购物中心 顶楼的连合 办公，拥有超高的专业穹顶秀场。基于连合 办公，各种业态的融合有望团体 提拔 租效转化比。

　　别的 ，社群运营对于连合 办公的紧张 性不问可知 ，由于 连合 办公最紧张 的代价 就在于聚拢了大批创业者的社群，围绕这些社群可衍生出多种增值服务，包罗 行政管理、工商管理、融资等配套服务，这些增值服务也是具有很大红利 大概 的。

存量改造运营模式：轻重资产之变

　　（一）重资产模式

　　收购老旧物业后举行 改造和持有运营的模式（私募基金），大概 拿地建立 后持有（房地产开辟 商），属于重资产模式，这类物业一样平常 在核心 地段，确保了资产本身 的升值空间。高和资源 即属于重资产模式的典范 代表。作为中国首支、也是最大的贸易 地产基金，高和资源 专注于投资一线都会 和1.5线都会 的核心 地区 的贸易 不动产，在北京、上海核心 地区 投资总额高出 240亿元。

　　（二）轻资产模式

　　租赁核心 地段或非核心 地段的老旧物业后举行 改造和运营的模式，属于轻资产模式，或曰“二房东模式”。上文提到的长租写字楼、长租公寓和连合 办公等业态都属于轻资产模式。

　　别的 ，随着贸易 地产“以售养租”的重资产发展模式难以为继，以万达、红星、大悦城为首的国内贸易 地产企业依附 自身多年的项目操盘履历 和人才储备，也开始采取 轻资产模式（包罗 品牌和管理输出、基金化运作等）放肆 扩张，旨在以最少的资源 投入，充实 利用 杠杆原理，整合外界资源，实现利润最大化。以大悦城为例，在2016年12月尾 开业的天津寂静 大悦城这个项目中，大悦城与第二大股东新加坡当局 投资公司GIC相助 ，大悦城不持有天津寂静 大悦城具体 股份，但从前期定位规划阶段开始入手，到构筑 计划 、招商、开业运营，全程参加 项目开辟 的各个环节，并通过输出管理来获取管理费与将来 的优先购买权。这一模式有望被大悦城快速复制到天下 各地别的 项目上，从而加快 规模扩张步调 。

　　（三）重资产和轻资产连合 模式

　　轻资产模式大概 前期投入比力 小，风险相对较小，但团体 的收益也较小。重资产模式大概 总投入比力 大，资金沉淀时间比力 长，对风险的把控、资金的运营本领 都提出更高的要求，但团体 的收益空间也更大。两种模式各有利弊，而由于在都会 更新的项目中差别 业态、差别 地理位置的项目对接的资源更加细分，资源分布更加广泛，因此都会 更新项目更得当 于轻资产和重资产连合 的模式。

　　比方 私募基金或开辟 商收购改造或建完大楼之后必要 招商运营，而假如 在改造或建立 前就跟连合 办公等轻资产运营商创建 相助 关系，相称 于锁定了一个长期 租户，还可以连合 运营，乃至 可以是两边 一开始连合 去看项目，重资产方进步 了运营服从 ，轻资产方高效获取了房源，可以或许 最洪流 平 实现双赢。同时，对于大悦城如许 的地产商而言，在发展轻资产模式的同时也并不会放弃核心 都会 核心 地区 的重资产开辟 和持有，依然会是轻重连合 的蹊径 。

存量改造案例分析

　　以下通过改造后的物业范例 举行 分类：

　　1. 办公楼项目改造

　　据观点地产网统计表现 ，如今 天下 有4.3亿平方米被低估的物业面积，此中 一些是硬件老旧或是运营本领 有限被镌汰 ，这对于投资商而言却是很好的投资机遇 。

　　根据高力国际的数据，2016年上海全市共有写字楼大宗买卖 业务 38笔（包罗 写字楼32笔，商务园区6笔），此中 涉及改造的项目有7个，占比靠近 两成。上海第一批当代 化办公楼约莫 在1995年开始制作 并进入市场，重要 分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大核心 地区 。颠末 20多年的发展，上海市区甲级写字楼已然成为最具投资代价 和稳固 回报的优质资产，吸引了大批投资者和企业。但随着时间推移，现存写字楼存在表面 陈旧、装备 办法 老化、能耗大、缺少配套服务办法 等题目 ，导致其出租率及租金低、管理运营本钱 居高不下，亟待改造。

1)静安高和大厦：

收购→改造+业态调解 →租金提拔

　　项目位置：南京西路西岳 路2号，连接 静安寺，地铁2号线7号线交汇。位于南京西路顶级商圈的核心 位置，东邻静安寺、西邻1788国际中心 、北邻百乐门、南邻会德丰国际广场。四周 超甲级写字楼、购物中心 、五星级旅店 浩繁 ，属于上海最高档的办公地区 和最繁华的贸易 地区 。

　　原状：原为中华企业大厦，该写字楼构筑 年代较早，规划计划 等方面也有待改进。对外出租66%，大部分 2012年，2013年到期，别的 自用或控置。

　　收购时间：2012年10月

　　收购方：天津畅和股权投资基金管理有限公司，由高和资源 与国开圆融资产管理有限责任公司共同设立，此中 高和资源 持股51%。

　　收购代价 ：7.9亿并购，收购单价约为3万元/平米。标的物业评估的市场代价 为7.63亿元。

　　收购方案：中华企业大厦5至27层物业，体量2.6万平方米。为实行 本次收购，高和资源 连合 国开行通过信托筹划 、私募基金与银行贷款连合 的方式完成多次杠杆收购，其具体 收购安排如下：

　　a) 高和资源 以其控制的天津畅和为平台、国开行旗下的国开金融以其控制的国开元融为平台，设立合资公司“元融畅和”作为基金管理人；

　　b) 高和资源 与国开金融分别订定 相干 方作为信托筹划 的一样平常 级委托人（实际 负担 劣后责任）向信托筹划 吹，以1：2的比例召募 信托筹划 优先级出资（“杠杆一”）；同时，国开金融以其持有的物业通过非货币 方式向信托筹划 出资，认购信托筹划 的中心 级信托单位 ；

　　c) 信托筹划 设立后，元融畅和作为GP与信托筹划 作为LP共同设立基金——上海高开锦有限合资 企业（“上海高开锦”或“基金”）；

　　d) 国开行以上海高开锦自由资金1：1的比例向上海高开锦发放并购贷款（“杠杆二”）；

　　e) 通过上述布局 安排，高和资源 和国开金融终极 实现了自由资金出资（包罗 其订定 的一样平常 级委托人出资）与团体 收购对价1:6的超高杠杆。

　　改造方案：通过团体 改造和运营，打造南京西路甲级地段的最新佳构 写字楼，吸引以金融、文化、服务业为主的跨国企业和国内高端企业总部入驻。通过写字楼两级分化的市场断层——中停止 档，地区 内顶级写字楼租金全部在10块以上，而平凡 写字楼租金在3-5元之间，5-10元档次的写字楼供应为零。以弥补 该档次的市场空缺 为定位。高和资源 举行 大规模升级改造和业态调解 ，通过外立面、室内公共地区 、楼宇硬件等方面的提拔 和改造，使其到达 国内甲级写字楼的标准 ，并将中华企业大厦重定名 为高和大厦，以及重新举行 贩卖 和招租。

　　具体 的改造部位重要 有：

　　a) 室内大堂、电梯厅、其他楼层过道睁开 精装。

　　b) 电梯内控及外呼按钮将更新，4台电梯将调解 为两台高区，两台低区。

　　c) 玻璃幕墙更换为更节能环保的新幕墙。

　　d) 卫生间整层投资客户按照一个精装思量 ，散售楼层按室内精装卫生间交付。对于散售楼层，交房时可以把 01 -03 户和 06 -08 户的走廊隔墙外移，以增大这两户利用 面积，把“回”形变成 “工”字形走廊。

　　e) 室外景观园林和咖啡厅。

　　改造结果 ：更新后，静安高和大厦的团体 估值高出 10亿元，租金从4.0元/平方米/天一跃升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被誉为当年上海写字楼市场租金增长最快的项目。入驻的租客包罗 金赛药业、国都证券等品牌租客。金赛药业是亚洲最大的重组人生激素生产企业，国内规模最大的基因工程制药企业；国都证券则是国内排名前十的专业证券公司。

　　借此高和资源 正式进入上海市场，并将借助其在贸易 地产资产管理履历 对此物业举行 改造提拔 。发掘 并开释 优质物业内涵 代价 潜力，这也连续 了其在一线都会 核心 地段收购存量物业的核心 战略。该案例是上海市都会 更新的范例。高和资源 将该物业以带租约贩卖 的方式散售予投资者，如今 已完成退出。

2）高和蓝峰大厦：

全面升级带来租金快速增长

　　项目位置：位于北京东南三环十里河地区 ，扼守京沈高速、京津唐高速、京沪高速等交通要道，间隔 国贸CBD 仅4站地铁，将来 会三条地铁在此交汇。

　　原状：原为“丹阳大厦”，是北京元鸿房地产开辟 有限公司于 2004 年推出的纯写字楼项目。本次收购前，为韩建团体 所属的北京丹阳房产开辟 有限公司独家全部 。大厦高 18 层，总高度 77 米，占地面积6661 平方米，构筑 总面积达 43561 平方米。楼宇硬件尚可，只是疏于一样平常 运营，加之处于因家居、花鸟鱼虫市场闻名 的十里河商圈，租金程度 不停 未能突破5元/平方米。周边乙级写字楼如连合 国际大厦，散售代价 约莫 3.5 万元 / 平方米。

　　收购方：高和资源

　　收购方案：2013年11月21日，高和资源 正式公布 完成对丹阳大厦的团体 收购。只管 并未公开此次收购代价 ，但业内人士预计收购总价将在15亿元以上。（丹阳大厦当时 的标的代价 为14.88 亿元。）

　　改造过程：对项目收购后举行 了团体 的改造定位及计划 ，打造高和的第一座艺术写字楼，目标 租户群是传媒财产 相干 的TMT(科技、传媒、IT)类企业。改造后的蓝峰大厦在办公环境 、空间标准 、利用 功能上带来厘革 性提拔 ，工程耗时泰半 年，每平方米面积的改造本钱 到达 数千元。具体 改造过程如下：

　　a)重修大堂，覆盖立体绿植墙、叠石水景广场绿化景观，花圃 办公大堂及公共地区 ，.改造升级楼体景观照明；

　　b) 增长 了智能管理 PM2.5的净化装备 ；

　　c) 引进员工餐厅、咖啡厅配套，同时引进便利店等服务办法 ，满意 办公白领就餐、苏息 等需求；

　　d) 引进国际一线物业服务公司；

　　e) 引入“资产精装修”概念，就是高和在贩卖 的时间 ，与业主签一份资产管理协议，继承 保存 肯定 年限的资产出租权，方便同一 招租和物业管理，资助 新业主作育 稳固 的租户，尤其是大品牌租户，他们对租客品格 和团体 租金能起推动作用。

　　改造结果 ：高和资源 在收购蓝峰大厦后，通过团体 改造和高效运营，将蓝峰大厦的租金由4元/平方米/天提拔 至7.2元/平方米/天，租金均匀 涨幅到达 75%，被评为2015年北京市场租金涨幅最快的写字楼。租金的提拔 也令蓝峰项目标 投资回报率到达 5%以上，领跑北京市场。同时， 2015年成为北京的高端写字楼贩卖 冠军，成交8.5亿元。

3）徐航base（原上海航空科技大厦）：

通过创意计划 和美满 办法 配备升级租金

　　项目位置：航空科技大厦项目位于徐家汇商圈，周边贸易 氛围浓厚 ，配套办法 齐备 。但项目所处地理位置不算最佳，间隔 地铁1、9号线步行5分钟内即达。

　　原状：租金为4-5元/平方米/天

　　改造方：翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司

　　改造方案：将项目定位为创意甲级写字楼，举行 了为期半年的改造和产物 的全面提拔 。一楼二楼增设配备健身中心 ，及多元化的康健 餐饮； 每个楼层增设宽敞的露天阳台和空中花圃 ，顶楼的天台宽敞豁亮 兼具休闲及户外活动 功能，并融入时办公及餐饮理念。

　　改造结果 ：颠末 为期半年的改造和产物 的全面提拔 ，终极 将租金从4-5块提拔 到后期的8块左右，与同商圈标记 性物业港汇广场持平。

4）中关村互联网金融中心 ：

旅店 改建互联网金融中心

　　项目位置：位于北京中关村，中关村西区23号地块。

　　原状：前身是凯宾斯基旅店 ，策划 状态 不佳。

　　改造方案：功能定位为科技金融机构聚集空间，重点吸引互联网金融、要素市场、股权投资以及银证保等各类有代表性的科技金融机构、服务平台和行业构造 聚集。在海淀区出台政策支持后，对入驻企业实行 了诸多租金优惠和租房补贴 政策。

　　改造结果 ：更新后，吸引了互联网金融企业入驻，成为我国互联网金融财产 的集群和创业企业的孵化器。克制 到2015年，已经有P2P网贷公司、第三方付出 企业、金融大数据企业、金融产物 搜刮 平台连续 搬了进来，包罗 京东金融团体 、百度小贷等互联网金融机构。这栋已聚集35家互联网金融各财产 链企业的大楼，成为天下 首家聚焦吸引互联网金融行业全财产 链的构筑 ，也成了名符着实 的互联网金融中心 。

5）东海贸易 中心 ：

全面整改

　　项目位置：地理位置极为良好 ，处于寸土寸金的黄浦区延安东路，属都会 核心 地区 人民广场商圈，不但 是上海传统城区的核心 商圈、多重交通线路汇聚的枢纽，亦是商务、贸易 、零售、金融、信息等财产 相互关联的都会 节点，10多家阛阓 、40余栋写字楼、100余家企业落户于此，配套美满 、交通发达，金融商务氛围非常 浓厚 。

　　原状：其写字楼于1997年竣工，由深圳东海房地产发展有限公司开辟 ，上海东海贸易 中心 总构筑 面积约为6.3万平方米，1至4层为贸易 ，5至26层为办公。

　　改造方案：2015年在举行 了全面的团体 改造，镌汰 了40%的租户。

　　改造结果 ：取而代之的是国表里 着名 企业，租金上涨了40%左右，物业管理费上涨12%左右。如今 ，东海贸易 中心 保持在90%以上的高出租率，闻名 跨国企业尼尔森及EBAY、JEBSON均驻扎于此。2016年4月20日，远洋地产正式完成对上海东海贸易 中心 的收购和物业交割（远洋地产通过某境外基金公司收购，远洋地产作为GP）。

6）北京万豪中心 ：

随机应变 地改造

　　改造商：上海都会 地产

　　改造时间：2006年

　　原状：北京闻名 的烂尾楼项目“名城国际大厦”

　　改造方案：由于 邻近 奥运会，先是完成了万豪旅店 的制作 ，捉住 了奥运期间旅店 需求茂盛 的契机。在奥运会竣事 后，再一次看准了CBD办公物业的风口，将两座塔楼从万豪收回改造成办公楼，满租后又将第三栋塔楼改成办公楼，并引入配套贸易 ，通过调解 订价 和丰富业态，不但 旅店 的利润没有下滑，办公楼和商店 的租金收入也稳固 增长。

　　2. 贸易 项目改造

　　对传统贸易 零售地产来说，由于电商的猛烈 打击 下，如今 正在历经寒潮，这也加快 了贸易 零售地产的转型和改造。斲丧 者对高品格 、体验性极强的商品斲丧 需求正在快速增长 ，创建 以斲丧 者为核心 的“体验式服务”模式，这就必要 构建一个满意 斲丧 者购物体验及交际 欲求的场合 。因此，阛阓 的改造和运营管理，成为盘活存量资产的关键。

1）凯德望京：

办公楼改购物中心

　　原状：收购望京项目时，出地三层，凯德调解 的方面是，将本来 筹划 做办公的塔楼调解 为购物中心 。

　　改造方案：运营10年之后，望京项目在本年 举行 了外立面的翻新和停车场的升级改造，同时，凯德商用每年都会预留资金对地面、墙面和灯光举行 优化。然而，比提拔 硬件更关键的是软件的升级，它检验 的是运管团队的敏锐度和节奏感。

　　此前，望京项目标 6-7层是大餐饮，8-9层是KTV，10-11层是健身房。6-11层只有三个品牌。当凯德发现餐饮与市场斲丧 风俗 摆脱 ，KTV的策划 也较弱时，便与策划 者沟通提前竣事 租约，腾出4层面积增长 了四五个品牌。

　　运营年限长，租金渐渐 升高，租户对斲丧 频效也会有更高要求，凯德会思量 业态和品牌的丰富度，只管 控制店肆 不要太大，扩大顾客的选择面；同时包管 阛阓 的活力，使得顾客在购物时，视觉上、触觉上有互动。

　　10年时间看似很长，但按贸易 地产3年一个周期来看，不外 短短三个周期，在头一个周期，重要 是确定阛阓 的定位和运作，第二三个周期，则可以更好地对这个阛阓 举行 把控。

　　新加坡凯德商用不停 以贸易 轻资产运作见长，输出品牌和管理。凯德商用如今 的项目，很多 都由收购得来，不可克制 地要涉及存量贸易 项目标 改造。

2）上海新天地：

老构筑 变地标性贸易 区

　　原状：原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。坐落于上海卢湾区，处于”市中心 的中心 ”，上海新天职位 于市中心 卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。是一个成熟的贸易 地段。连接 ”中共一大会址”，与很多 “一大会址”有关的构筑 物必要 掩护 ，同时，“一大”四周 不能建高层构筑 物。

　　改造商：瑞安团体

　　改造方案：以上海近代构筑 的标记 ——石库门构筑 旧区为底子 ，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其贸易 策划 功能。传统与当代 的融合、新与旧的领悟 不但 表现 在构筑 情势 方面，更多的是表现 了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。

　　改造结果 ：终极 新天地成为了以上海独特的石库门构筑 旧区为底子 改造成的集餐饮、贸易 、娱乐、文化的休闲步行街。而且 以中西融合、新旧连合 为基调，将上海传统的石库门里弄与布满 当代 感的新构筑 融为一体。成为上海市地标性贸易 区。

2）佛山岭南天地：

华南“新天地“，汗青 文化构筑 群改建综合贸易 区，变新旅游地标

　　项目位置：位处佛山市中心 禅城区的核心 位置─祖庙片区，连接 天下 闻名 的国家级文保单位 东华里，坐拥全城敬慕 的高贵 职位 ，号称中国少少 数典藏深厚汗青 秘闻 的传统富人区。

　　改造商：瑞安团体

　　原状：项目位于佛山祖庙东华里片区，总建面达150万平方米，

　　改造结果 ：如今 是佛山最大型的改造项目，涉及零售物业、住宅、办公楼、公寓和旅店 等多种物业范例 。至2016年，颠末 9年的开辟 ，东华里片区焕然一新，成为华南极具着名 度的贸易 及文化旅游地标。如今 ，该项目仍在连续 的开辟 中，预计2020年完成。

　　改造时间：2008年2月28日

　　改造方案：没有照搬上海新天地及该公司在本地 其他项目标 计划 模式和理念，而是运用当代 化的伎俩 改造祖庙东华里片区内具有典范 岭南民居构筑 风格的良好 汗青 构筑 。祖庙东华里整个古构筑 群以“修旧如旧”的方式举行 修葺、利用 。

3）上海金桥?佳邻坊：

陈旧业态驱策 财产 升级

　　项目位置：位于浦东新区金桥镇中心 ，金高路佳乐路，紧邻金桥市民文化广场及阳光欧洲城、阳光国际公寓等中高端住宅小区，周边社区成熟，1.5公里范围拥有成熟社区生齿 10万人，斲丧 人群中产以上比例占40%。

　　原状：原新金桥贸易 中心 ，项目由阳光欧洲城团体 开辟 ，于2006年初次 开业，总构筑 面积约5500㎡，地上贸易 共2层，地下一层停车场，车位约100个。并乐成 吸引了廊亦舫、家得利超市、爱婴室母婴生存 馆、鼎御咖啡、来音琴行、春瑞教诲 等品牌入驻。但颠末 几年的发展，周边的贸易 竞争日趋剧烈 。面对 斲丧 者对于更加风雅 舒服 的购物环境 和多元化购物体验的要求，构筑 风格略显陈旧、业态设置 相对单一的新金桥贸易 中心 项目疲态尽显。

　　改造商：天华迈卓贸易 管理公司

　　改造方案：面对 周边大型购物中心 的强势竞争，应精准锁定小体量贸易 便利性、休闲性、斲丧 频次高等独特上风 ，采取 差别 化的品牌设置 ，多元化的业态组合，与大型综合购物中心 相得益彰，共同打造金桥镇全新的文化、休闲、娱乐、贸易 核心 区。基于此，迈卓将此项目定位成风雅 型社区邻里中心 ，并正式更名为“金桥·佳邻坊”，项目将着力以开放式的空间形态，时尚的构筑 外形 ，重要 业态涵盖餐饮、生存 服务、零售、亲子等，为斲丧 者提供休闲、舒服 、意见意义 、轻松的环境 体验。

　　施工时间已在2015年8月尾 开始，2016年5月尾 团体 开业。

5）天津寂静 大悦城：

老字号输入运营管理新模式

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　　原状：位于天津市寂静 区南京路商圈，原为天津的老字号阛阓 津汇广场

　　改造商：大悦城地产

　　改造方案：改造后项目总构筑 面积达18万平方米，贸易 运营面积近7万平方米，拥有地上六层，地下一层，是营口道地铁站的上盖物业。举行 了内部构筑 改造，设置了两个“天飞梯”，留出中庭退台式共享空间，使项目焕然一新。在策划 上，将引入大悦城主题街区产物 线，打造符合定位的全新街区产物 ，提供极致互动体验，“六楼”、“超等 工厰”、“Hi内”等主题街区均为商圈首创。

　　大悦城地产并未投入资金收购该项目，不持有津汇广场股份，而是输出运营管理模式，与基金相助 方新加坡当局 投资公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC是大悦城地产的紧张 相助 机构，不2016年8月18日，GIC与中国人寿旗下公司以总价92.89亿人民币，收购了大悦城地产旗下的立运、熙安和锦星公司的股权。）

　　改造结果 ：如今 天津寂静 大悦城累计签约品牌184个，累计签约率到达 100%，包罗 言几又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等着名 品牌，另引入百余个初次 表态 南京路街区的品牌，40多个新进入天津的品牌。

6）北京世贸天阶：

贸易 项目不绝 更新

　　原状：2007年建成，作为北京以致 天下 的标杆型贸易 项目，世贸天阶以得天独厚的地理位置、独特光显 的构筑 风格、天下 第三大天幕以及浩繁 国际着名 品牌的入驻不停 吸引着行业的眼光 、斲丧 者的青睐，这里一度被称为“梦开始的地方”。 世贸天阶即将步入第一个十年，这里仍旧 是浩繁 国际品牌表态 首选之地。面对 贸易 环境 的变革 、电商的打击 ，斲丧 者购物举动 的改变，促使世贸天阶动手 改造升级。

　　改造方案：在2016年开始了大刀阔斧的改革，从品牌架构、硬件办法 、客户服务、购物体验上举行 全面的升级改造。此次调改始于2016年初，历时5个月，从B1的重装改造，到品牌布局 的优化升级，物业管理团队和商户们做出了积极的积极 ，终于在客岁 十一准期 开业并实现了60%以上的开业率，克制 11月还将有30%的店肆 连续 开业，此中 blt超市和西贝莜面村也都在10月10日正式对外业务 ，十一期间固然 有些商家还在试业务 ，但客流却相称 可观，各家餐饮门前都排起了长龙， B1开业迎来开门红。

　　以上的几个改建零售贸易 项目标 案例能分为几类：1. 创造性改造：利用 汗青 文化构筑 ，打造全新地标型综合类贸易 项目，此类项目投资巨大，改造期长，比方 上海新天地与佛山岭南天地；2. 厘革 型改造：通过并购原项目，改造成贸易 项目，持有策划 ，并连续 连合 市场状态 改造，如凯德商用的项目；3.出尘焕新改造：陈旧业态带来的肯定 更新改造，原开辟 商引入新的运营管理团队，比方 世茂天阶项目，上海金桥项目，天津大悦城项目等。

　　3. 财产 园区改造

　　通过发掘 老构筑 老厂房的汗青 文化代价 、感情 共鸣、情怀影象 等，匹配贸易 ，从而形成一个独特的体验空间，让贸易 逻辑更绽放魅力；其次，利用 老构筑 形成具有独有的贸易 主题，通过唯一性引起斲丧 力的变革 。如今 提倡 的是体验性斲丧 ，不但 夸大 真实性功能需求，还夸大 在逛的过程中产生非目标 性斲丧 。

1）上海1933老场坊：

屠宰场变时尚胜地

　　建成时间：1933年

　　原状：老场坊前身为上海公共租界最高行政机构工部局所建远东最大的宰牲场，由英国闻名 计划 大家 巴尔弗斯（Balfours）计划 ，余洪记营造厂建立 ，带有显着 的古罗马帝国时期巴西利卡式构筑 风格。构筑 外立面的水泥外墙从上到下设立花窗，由方、圆2种元素构成 。

　　改造方案：改造过程保存 构筑 本身 最本真的特色，同时又赋予它更多的当代 功能，并植入最时尚的文化创意财产 ，从而使1933老场坊变身为既代表老上海光辉 汗青 ，又承载当代 文化功能的独一无二的沪上构筑 景观。

　　改造结果 ：自1933老场坊修复乐成 以来，法拉利庆典派对、BMW亚洲公开赛慈善晚宴、保时捷60周年车展、雷达表50周年庆典、上海国际创意财产 活动 周、巴黎艺术计划 展、王家卫影戏 《蓝莓之夜》亚洲首映派对、Adidas三叶草经典系列狂欢派对、国际铂金协会中国创建 10周年庆典晚会、芝华士、适口 可乐、耐克等等一系列国际一线品牌与影响庞大 的文化庆典活动 ，纷纷在此绽放异彩。

　　随着1933老场坊着名 度大增，如IPOD专卖店、American Apparel服饰店、UNISONO、亚洲期间 陶瓷工艺品店、雪茄客上海俱乐部等一批国表里 高档品牌纷纷落户于此。这座曾经承载古老工艺流程具有浓厚 汗青 气味 的构筑 ，如今 已成为全上海最冲动 民气 的时尚前锋 之地。

2）上海8号桥：

早期老厂房改造时尚企业

　　建成时间：20世纪70年代

　　原状：上海汽车制动器厂约15000平方米的老厂房

　　改造方案：2004年3月开始动手 改造，是上海老厂房改造较早的项目之一，由时尚生存 中心 举行 改造，为上海首批创意财产 集聚区。项目总占地面积近万平方米，构筑 面积逾20000平方米。

　　改造结果 ：该项目吸引了浩繁 创意类、艺术类及时 尚类的企业入驻，包罗 国内 外着名 构筑 计划 、服装计划 、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司，如计划 金茂大厦的S.O.M、计划 新上海国际大厦的B+H、英国闻名 计划 师事件 所ALSOP、法国F-emotion公关公司等。如今 ，入驻率保持在90%以上。

3)上海滨江创意财产 园区：

老旧工厂变计划 天国

　　建成时间：1920年代

　　原状：位于上海市杨树浦路近宁武路，原是上世纪20年代的一个旧工厂。

　　改造方案：由台湾着名 构筑 计划 师登琨艳计划 改造。在厂房改造中，融入了大量的废弃木柴 ，瓦片青砖乃至 是石库门等草料，通过青草毛竹将这些搭配组合，用年轻的视觉打造出最前卫的空间环境 。

　　改造结果 ：变计划 财产 的天国 。吸引了大批游客和企业，企业中尤以创意型艺术型为多。

4）深圳田面计划 之都：

老前锋 抖擞 新活力

　　建成时间：上世纪80年代

　　原状：深圳田面计划 之都作为改革开放的先行地之一，由田面10栋旧构筑 改造完成，包罗 6栋厂房和4栋宿舍，构筑 面积约5万平方米。但越来越麋集 的厂区随着第三财产 的发展渐渐 阑珊 ，造成地皮 以及都会 资源的极大浪费。旧构筑 改造成为该区发展的紧张 途径之一。

　　改造方案：旧构筑 改造后的园区内的空间设置包罗 了七个板块，包罗 计划 办公企业地区 、公共商务空间、展览展示空间、创意型主题型旅店 、配套运营功能区、当代 化公寓以及通过地下车库改造的酒吧休闲区。

5）北京ART国际艺术园：

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老酒厂变艺术园区

　　原状：30年汗青 的老酒厂，座落于北京市向阳 区安外北苑北湖渠，东连望京小区，西接亚运村。占地面积20000多平方米。

　　改造方案：老厂区的安静，大气与当代 艺术的时尚，风雅 相连合 ，布满 艺术气味 。

　　改造结果 ：园区内定期举行享有国际着名 度的展览，吸引了大批国表里 艺术家和业内人士，也为酒厂?ART国际艺术园带来了大量的人气。同时，通过这些展览的举行 ，奠定 了酒厂?ART国际艺术园在艺术行业以及相干 范畴 的学术和文化定位。

6）上海红坊：

繁华路段老厂房变地标观光胜地

　　原状：是上海钢铁十厂原轧钢厂厂房，位于淮海西路570-588号，地理位置非常 良好 ，紧靠虹桥CBD，周边交通四通八达。上海红坊占地面积约有5万平方米，构筑 总面积约4万平方米。

　　改造方案：改造后的红坊内有浩繁 手工作坊，装修风雅 的百货市肆 ，商务办公、大型展示、画廊、休闲餐饮、等多种功能。旧城改造项目建有上海都会 雕塑艺术中心 及2600平方米大型展示厅，文化交换 活动 频仍 ，文化艺术气味 浓厚 。当代 化的钢筋水泥与老构筑 相连合 ，时尚的休闲方式与传统街区将连合 ，彰显天然 调和 。

　　改造结果 ：上海红坊因其浓厚 的文化艺术气味 ，每年吸引大批中外游客观光旅游，是上海的地标构筑 之一。

7）上海同乐坊：

弄堂工厂年轻时尚场合

　　原状：位于上海市静安区内，原先集聚了5家上世纪20年代的弄堂工厂。随着都会 化发展的脚步越来越快，这些老的工厂由于 产能掉队 ，能耗较大被渐渐 镌汰 。

　　改造方案：占地面积约为1万平方米，重要 以酒吧、咖啡馆、俱乐部等为主体的年轻时尚场合 。

　　改造结果 ：在原有传统构筑 和风格的底子 上，器重 商家特色和创意宣传，引入了刘嘉玲的muse酒吧、林栋甫的老灶店、宝马会所等。

8）上海田子坊：

经典石库门老里弄变身文创财产 园

　　原状：位于上海卢湾区泰康路２１０弄。泰康路是打浦桥地区 的一条小街，１９９８年从前 ，这里还是 一个马路集。原先是上海老里弄，有30多种差别 风格的经典石库门构筑 。石库门内部办法 陈旧，作为住宅难以反映其市中心 区位的代价 。

　　改造方案：若作为文创财产 园，则不但 可以掩护 汗青 构筑 ，更能到达 市场代价 的最优化。

　　改造结果 ：自田子坊一期建成后，着名 工作室与艺术家不绝 进驻，文化创意氛围渐渐 成熟。在田子坊二期改造中，创意园周边住民 自发 将破旧的住宅改造并租赁给商户，出租率高达80%，很好地迎合了市场需求。终极 形成了一个构筑 面积2万方的创意财产 园，此中 由环境 驱动自发 改造成文创办 公的构筑 面积为一期的3倍。

　　田子坊位于１９９８年１２月２８日，一起 发文化发展公司起首 进驻泰康路，揭开了泰康路上海艺术街的序幕，不久又有闻名 画家陈逸飞、尔冬强、王劼音、王家俊、李守白等以及一些工艺品市肆 先后入驻，使原来冷静 无闻的小街渐渐 吹起了艺术之风。

9）南海意库：

老厂房变创意园

　　原状:坐落于深圳蛇口半岛，原为“三洋工厂”6幢老厂房

　　改造方案：园区由构筑 相干 计划 类、网络网游计划 类、平面广告及营销计划 类业态所构成 ，并辅以形象计划 、烘焙创意、时装计划 、手工艺创意等贸易 业态

　　改造结果 ：容纳吸引了一批初创公司、上市公司以及国际着名 企业。

　　以上项目大多数为大多为老旧构筑 或老旧厂房改造成的时尚创意园区，改造前后差别 越大，越前卫，越能得到 文化艺术类财产 青睐，也是表现 了都会 更新中对汗青 的传承和新期间 的厘革 。

　　4. 改造成连合 办公楼

　　连合 办公和长租公寓是如今 比力 风行的两种存量改造业态。

1）上海新车间

　　原状：位于上海徐汇区，原为平凡 办公场合 。

　　改造方案：配备了完备的工具、零件、独立的寄存箱供创客们DIY时利用 ，也提供各类个性化服务。

　　改造结果 ：是中国第一家创客空间，创客们可以在此开设讲座、交换 履历 ，举行 头脑风暴，尚有 咖啡馆等场合 提供休闲娱乐。新车间的社区化运营模式既为每个创客分配了独立的工作空间，也提供了相互交换 的机遇 ，吸引了大批创客入驻。

2）WeWork中国旗舰店

　　原状：位于威海路 696 号，本来 是一个废弃的鸦片工厂，曾一度是艺术家们聚集创作的地方，在 2011 年被纳入改造范围。

　　改造方案：整栋楼呈“回”字形，计划 师在本来 露天的中庭部分 加盖了玻璃屋顶，屋顶之下就是整个空间的开放区。网织状的线绳上挂着一粒粒圆球状的灯，让原来 就敞亮的大厅更加亮堂且具有装饰性。旋转景观楼梯将三层楼毗连 ，雅观 又实用。每层都有吧台分布，啤酒、咖啡等饮料免费提供。音乐贯穿整个中庭，音量巨细 适中，不会影响工作，同时又能增加 氛围 的活泼 。

　　WeWork 威海路新空间共有 1300 个工位。空间局促 且可以包管 短时间内舒服 利用 的电话亭、多功能集会 会议 室、活动 性工位和巨细 不一的固定办公室等硬件产物 都是通过构筑 信息建模（Building Information Modeling，简称BIM）对用户利用 信息举行 网络 、分析而计划 出来。从装修质料 的挑选和处理 惩罚 ，到各个功能性办法 的安排和计划 都是环球 标准 化。

　　WeWork 的三大招数、分别是空间、社区、以及服务，此中 社区和服务是这个品牌最大的上风 。

　　5. 出租公寓改造

1）新派北京CBD旗舰店：

收购+改造+持有+资产证券化

　　2013年新派公寓收购了北京森德大厦，通过收购+改造装修不高出 1.6亿人民币，成为如今 的新派北京CBD旗舰店。如今 资产名义代价 假如 按照区位住宅市场散售价估算已经到达 5个多亿，三年间增值达3倍多。

　　如今 新派公寓正钻营 在买卖 业务 所推出中国首个公寓类REITs，成为中国公寓行业首个“资产收购+持有运营+资产证券化”的标准 化样本。

　　别的 ，新派尚有 其他四种物业获取模式（新派称之为四轮驱动组合拳模式）：即私募REITs模式来做CBD旗舰店，用二房东的整租模式做了故宫店和新国展店（新派用房东利器举行 出租管理），用品牌输出模式正在做南京人才公寓及成都高新区佳构 公寓，同时与开辟 商合资的模式也在南京和北京立刻 落地，在深圳与机构相助 的人才公寓也会本年 落地。

2）魔方公寓：

租赁贸易 项目+改造+出租

　　魔方就不停 对准 会合 式公寓市场。他们运作的模式通常是租赁一整栋贸易 地产，然后按照同一 的标准 装修改造，把房屋出租给22-35岁的白领人群，租金在3000元-6000元之间，末了 再通过提拔 产物 代价 以及配套的生存 类增值服务到达 红利 。2016年，魔方深感以租赁物业再改造转租的方式大概 会赶不上存量市场发展，遂参股定位于存量资产收购的蓝山资产管理有限公司（简称“蓝山资产”）。

３）湾流国际青年社区：

“存量资产改造+地产金融+互联网”

　　上海规模最大的会合 型共享式国际青年社区管理方的湾流国际，其通过“存量资产改造+地产金融+互联网”的创新贸易 模式。核心 团队根本 出身 于星浩资源 、金地团体 和雅诗阁。2015 年 8 月创建 之初就通过基金模式融资 2.5 亿元人民币，4个多月时间内完成了上海 12 个项目标 投资。湾流国际连合 了包罗 法国锋思GPT、AAI、Team+、Lvliving等在内的国际一线构筑 计划 事件 所。比方 周浦社区中，针对时下年轻人差别 个性需求，把人群细化对应到风格细化，计划 了轻熟女工业朋克风、文艺女青年北欧轻奢风、暖宅男日式和风等十几种户型，独立套房精装全配。宝山的湾流国际青年社区还成为国内首例将阛阓 改造成住宅的项目。

　　由于出租公寓市场的创新性，这类改造还每每 加上了互联网以及资产证券化运作，成为地产轻资产创新运作的范例 ，这也为其他范例 的存量改造，在融资，策划 和退出上提供了思绪 。

　　6. 民宿改造

梵舍都会 民宿：

老洋房改建五星旅店

　　梵舍， 都会 民宿品类开创者，创建 于2015年，总部位于上海。按照国际五星级旅店 标准 ，计划 制作 和服务运营，定位于高端连锁都会 民宿的品牌。服务于对空间品格 和文化格调有高寻求 的高端商务、度假和休闲人群。旨在打造中国首家标准 化运营体系的分散式民宿旅店 管理公司。

　　每个都会 包罗 50~100套分布在汗青 街区或高端小区的分散式民和1~2栋含30~50间套房的会合 式民宿。首开都会 上海会合 于法租界，以最具上海汗青 及文化特色的老洋房为标的物业举行 。如今 已有老洋房民宿旅店 近50家（包罗 待运营项目）。

　　此中 ，在上海，梵舍将视野放在黄浦、静安、徐汇这三个中心 城区，一年时间，他们打造已经打造了20套各具风格的民宿，此中 初期产物 如今 入住率已经到达 90%。

　　7. 文化旅游贸易 区

1）南京夫子庙团体 改造项目：

老旧景区创新

　　原状：原构筑 多为20世纪80年代按明清时期构筑 形制构筑 ，立面粉碎 严峻 ，且与当代 功能辩论 。租赁与产权关系的复杂导致近况 缺乏控制，立面体块关系复杂缭乱 。

　　改造方案：改造中统筹贸易 规划和贸易 模式的更新换代，根据产权与业态梳理整个街区构筑 群的立面关系，在规复 传统风格的底子 上适度创新，提拔 景区团体 文化内涵 和贸易 氛围。夫子庙创造性的买通 了秦淮河滨 的贸易 动线，在贡院街和秦淮河之间穿插‘毛细血管’式的通道，采取 当代 伎俩 ，使贸易 步行街与秦淮河天然 融合。并针对差别 业态对其举行 创新抑或作古，并以当代 质料 重新解释 传统构筑 韵味，使改造后的夫子庙具有“新”与“旧”相融合的形象特性 。同时，将构筑 要素和商店 要素分离，以在包管 贸易 多样性的同时保持传统构筑 的风貌。

2）成都文殊坊：

将贸易 规划融入文化旅游

　　原状：成都文殊坊以宗教佛禅文化、民风 文化为主题，以古构筑 、古庙遗迹、民风 景观为核心 的当代 体验式旅游，形成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游贸易 文化区。充实 表现 老成都人文汗青 精华 的都市文化休闲旅游胜地。

　　改造方案：大部分 构筑 拆除后重新举行 景象 贸易 规划，形成差别 的贸易 功能分区，并通过几条贸易 主街串联；宽窄巷子则以三条巷子为轴线，合围形成三种功能各异的四合院式街区，步行街宽度4-7米，成为聚集人气的步行贸易 游览空间。

　　改造结果 ：改造后的文殊院片区有本身 特有的川西民居文化和佛禅文化根基，构筑 在此底子 上再加以复兴就显得更有生命力。

　　8. 住宅改造

　　如今 业内的住宅市场仍未大面积转化成存量市场，仍旧 以新居 和二手房贩卖 为主。因此住宅改造的案例如今 并不多见。

上海铂悦滨江

　　原状：浦东新区洋泾社区C000204单位 1-03-05地块，属于上海汽油机厂，从属 于市属国企上汽团体 ，2002年—2013年，浦东新区当局 历时十余年完成这一地块的地皮 收储。2014年，旭辉以41.75亿元的总价竞得该地块，溢价19.6%，楼板价18419元/平方米。

　　开辟 商：旭辉团体

　　改造方案：打造成豪宅项目——铂悦滨江，别墅单价为13万/平方米。

专注于存量改造的地产基金

　　存量改造项目中，资产管理机构以及运营商的专业本领 则会更洪流 平 上决定项目代价 的实现。如今 很多 大的地产商拿地本领 强，但运营本领 严峻 不敷 ，好的资管、运营团队又缺乏资源 去获取资产，而差别 范例 都会 更新业务与金融工具之间可创建 多种勾稽关系，以是 将来 各方共同成为GP管理人来设立基金，一起参加 具体 的业务管理，计划 退出机制，大概 是存量改造项目相助 的发展趋势。

1）高和翰同

　　创建 时间：2015年10月

　　资金方：翰同资源 与高和资源

　　资金规模：一期5亿元的基金在短短两个月内得到 了全额认购，并于2015年12月份出资到位。

　　投资案例：如今 已经投资了7家企业，重要 为创新的运营商(包罗 长租公寓、文创财产 园、贸易 地产运营、养老地产、旅居等)、买卖 业务 平台、以及服务型企业等。此中 包罗 会合 式连锁公寓“新出发点 公寓”、连合 办公品牌“优客工场”、沿街商店 转租服务机构“鲲程投资”、外洋 度假别墅预订平台“第六感SenseLuxury”、长租公寓租房平台“嗨住”、企业空间买卖 业务 及服务平台“空间家”、商店 租赁服务平台“铺天地”。

2）朗诗中信都会 更新投资平台

　　创建 时间：2016年9月8日

　　投资方：朗诗绿色地产与中信资源

　　投资方向：一线都会 的存量物业改造

　　投资总额：高出 200亿元

　　投资的存量改造案例：在投资平台创建 之前，朗诗和中信资源 已经试水了位于上海的朗诗新西郊项目。该项目原名为虹桥绿苑，客岁 朗诗通过股权买卖 业务 情势 在境外以5.4亿元收购了项目公司，单价为3.5万元/平方米，如今 项目周边的在售新居 均已经高出 了10万元／平方米。

　　其他信息：朗诗和中信的相助 布局 是50:50，股权对半，连合 管理，中信资源 和朗诗旗下的青杉投资将作为连合 投资人和基金管理方的脚色 ，为项目作出基金安排和投资选择，朗诗绿色地产操盘团队将负责项目标 开辟 、改造、贩卖 和运营，终极 由两边 一并找到得当 具体 项目标 退出方式。

3）歌斐改造增值基金

　　创建 时间：2016年

　　投资方：歌斐资产

　　投资方向：旨在应用专业的资产管理理念和先辈 的金融工具改造存量写字楼地产，提拔 其代价 。

4）万丈资源

　　创建 时间：2015年

　　投资方：万科

　　资金规模：初期召募 规模不小于100亿元

　　投资方向：重要 关注存量资产的收购与改造以及金融业务。

　　投资案例：2016年万丈资源 以高出 23亿元代价 收购中区广场，进入上海核心 商圈。

5）蓝山资产

　　创建 时间：2017年1月24日

　　投资总额：目标 资产管理规模100亿元

　　投资方：魔方生存 服务团体 、中航信托及赢麦企业共同投资

　　投资方向：重要 聚焦位于中国的北上广深的存量资产，并将存量资产改造为长租公寓，目标 是成为中国长租公寓并购的龙头。

　　投资案例：暂无。

6）都会 嘉实投资管理有限公司

　　创建 时间：2014年底

　　投资方：上海都会 地产和嘉实基金旗下的嘉实资源

　　投资案例：2015年10月，都会 嘉实收购了第一个项目---上海天下 贸易 大厦，这个项目标 产权关系原来 很复杂，而之以是 能乐成 收购也得益于前期与浩繁 小业主深度沟通并收下多数小产权，然后再从大股东手中收购大产权。如今 该项目在改造中，将通过全方位的调解 打造玉成 景商务服务办公新贵。

存量改造的履历 之谈

　　一、存量改造的五步调

　　（一）是否必要 改造？为什么？

　　从社会代价 而言，一线都会 核心 地区 的一些存量物业（包罗 写字楼和阛阓 等）固然 占据紧张 区位，但却由于 楼宇老旧，与当代 的街道风貌和功能产生了严峻 的不匹配；从经济代价 来说，这些物业租金常年偏低，估值无法表现 ，亟需改造提拔 。

　　在确定改造的须要 性之后，先要对构筑 大楼举行 一个全面的评估，就如同 做一个全面的身材 查抄 。既有的构筑 大楼广泛 会存在外立面老旧的环境 ，贸易 界面、功能、绿化与周边地区 的团体 品格 不匹配，造成整个大楼运转低效。除了外立面的题目 ，这些大楼内的办法 装备 在利用 十几乃至 二十多年之后，都会出现差别 程度 的老化。因此，要从表面 、功能、运营等各个方面对 构筑 大楼举行 评测，并根据每栋大楼的环境 ，对症下药，提出改造方案。

　　（二）何时改造？

1、被动改造

　　被动改造重要 源于大楼本身 的状态 必要 ，比如 装备 老旧已无法再用或是安全因素存在隐患。如果 楼内的大部分 装备 已运行10年以上，并时常发生故障，就必须立即 举行 装备 更新，以保障办法 装备 的精良 运转。

2、主动 改造

　　主动 改造或是在当局 的驱动下，为了顺应 外部社区的团体 风格而举行 的，亦或是出于提拔 大楼租金和租户代价 的思量 而举行 的。比力 抱负 的改造机遇 固然 是租户的租赁条约 到期，大楼大部分 面积处于清空状态，能为改造提拔 提供精良 的客观环境 。或是物业条约 到期之时，便可以趁此机遇 更新团队，提拔 服务水准。假如 刚好物业地点 地区 正在举行 市容整治，则可在改造前期与当局 积极沟通，以加快 改造审批的节奏。

　　（三）改造成什么？

　　传统开辟 商都是先造再销，但由于 差别 的地区 由于自身的属性，会在很洪流 平 上影响产物 在本地 的吸引力和市场化的程度 。如果 开辟 的产物 不符合市场需求，很大概 制作 完成以后就不得不开始二次改造。

　　以是 在改造的逻辑上要以销定产，调研在此地区 的市场环境 和需求人群，在计划 的环节就充实 思量 招商运营市场的必要 ，从整个目标 客户的定位出发，反推生产 物 标准 和计划 方案。比方 假如 是做写字楼改造，起首 要对商圈的办公租金举行 调研，以确定项目租金区间；然后要对地区 办公租金举行 调研，以确定项目竞争档次；接着要对地区 办公客户调研，以确定项目目标 客户行业范例 。在此底子 上，终极 确定产物 标准 ，包罗 租金程度 、客户定位以及差别 化竞争的特色。

　　在产物 计划 方面，除了思量 团体 产物 标准 ，还要思量 怎样 与后期的运营连合 。比方 假如 要改造的写字楼物业周边地区 商放开 门较晚，那在大楼的商店 计划 方面，就要思量 到配套贸易 能实现全时段覆盖，确保商店 无停止 地为租户提供配套服务，进步 大楼的实用性，拉动团体 招商。

　　对于差别 市场环境 下怎样 确定改造产物 标准 ，可鉴戒 上海都会 地产的“全生命周期管理”的理念。

　　一个典范 案例是都会 地产2006年收购的北京闻名 的烂尾楼项目“名城国际大厦”，由于 邻近 奥运会，都会 地产先是完成了万豪旅店 的制作 ，捉住 了奥运期间旅店 需求茂盛 的契机。在奥运会竣事 后，都会 地产再一次看准了CBD的风口，将两座塔楼从万豪收回改造成写字楼，满租后又将第三栋塔楼改成写字楼，并引入配套贸易 ，仅保存 一座塔楼用于旅店 。通过调解 订价 和丰富业态，不但 旅店 的利润没有下滑，写字楼和商店 的租金收入也稳固 增长。

　　（四）改造怎样 实行 ？

1、本钱 管控

　　在改造的实行 过程中，本钱 管控是核心 ，也是一个项目成败的关键因素。从经济长处 的角度而言，前期改造期的投入本钱 直接影响到后续运营管理的财务 分配。为了加快 整个改造周期，可将每个改造的阶段和步调 细分为模块举行 风雅 化管理。

2、协同相助

　　对于贸易 物业的改造来说，从模块化管理的角度可分为三块：计划 、招商和运营。计划 要有与招商和市场对接的本领 ，招商要有计划 和方案的研判本领 ，而运营要根据实际 环境 向计划 提出要求，由于 大概 某个环节的计划 更加公道 就能在运营环节节流 很大的人工本钱 。

　　在整个实行 过程中，前置审批筹划 及招标流程安排和施工排期都应该过细 到每天 的筹划 ，使工程进度与审批环节无缝对接。在改造的同时完成招租与运营的筹办 工作，将资源 需求有效 对接，优化项目测算，实当代 价 的最大化。

　　二、存量改造的四动因

　　1、没有商管气力 的土豪开辟 商，有点想法，于是，造出了阛阓 大盒子，蹦的了一阵，认栽不会玩，但又想资产盘活，找人来运营，大概 直接转让资产。

　　2、有汗青 配景 及文化内涵 ，地段有肯定 贸易 代价 的老厂房、老街区，国资想要玩格式 ，拉队伍本身 来，或转让给发展商，钻营 地区 转型升级、政绩及特色文化贸易 的综合效应。

　　3、阛阓 老化，现有阛阓 商管团队弱且无动力，巴望别人家阛阓 的好品牌及高格调，看到机遇 ，但苦于没气力 。想转让，或借团队转型升级。

　　4、阛阓 有肯定 竞争力，但依然很有危急 感，不停 想要做进一步的调解 及提拔 ，想把别人家的上风 转化为本身 家的独特竞争力，想要以此开启另一轮的复制模式并做大买卖 。

　　三、存量改造陷阱四把稳

　　1、低价转让或求包租，但地点 地区 太冷静 ，有肯定 发展 空间，人气太弱，人气集聚必要 更多时间，这个时间 就要斟酌了，最好的做法是耗。

　　2、物业、工程有庞大 缺失，这个时间 可以让工程及研发团队出方案并算账，太离谱的不要去碰。

　　3、场子的口碑太差，要力挽狂澜必要 付出更多，这个时间 ，就要斟酌了。

　　4、产权有题目 ，股东有抵牾 ，这一类的场子纵然 地段很好，可以实行 去沟通，但还是 要把持住，大宗买卖 业务 可以谈，轻资产运营就是陷阱了。

　　四、筹办 改造六要点

　　1、理清地段及贸易 代价 ，找到符合团队及所借团队的现有操纵 气力 、博弈的收益最大化的贸易 定位及实行 细则。

　　2、有了目标 后，核心 的就要找对人，自家总部派送组建商管团队，大概 借团队来举行 开业筹办 。要找够履历 的且有雷同 乐成 项目标 人来资助 ，更偶然 间 ，人才是决定成败的关键。

　　3、构筑 计划 及规划布局 ，按照贸易 逻辑重构出竞争力、垂直及程度 动线按斲丧 者逻辑调解 ，业态、工程、视觉体系 、体验细节计划 不掉队 ，并融入地区 大环境 借力并衔接贸易 氛围。

　　4、招商抓最好品牌讲情怀也要算账，即讲情面 及商家品牌代价 ，但也得有综合的租金收益，沟通研发来不绝 验证，沟通运营夸大 体验运营、店招装修、运营细则及将来 运营代价 点并展示，沟通工程帮商家办理 公道 的要求。

　　5、工地也能沟通地区 斲丧 者，并不绝 通过低本钱 的微信新模式推广，打造地区 热门 及行业关注，提拔 场子着名 度帮到招商，提拔 地区 斲丧 者认知帮到将来 运营

　　6、筹办 开业的过程中也得随机应变 ，应付商家跳单、消防审批、品牌商家越来越太过 的补贴及低租诉求

　　在存量房期间 ，捉住 存量改造市场的发展机遇 ，是房地产市场将来 一长段时间的关键。纵观以上各种存量地产改造的案例，可以看出，导致存量改造的重要 有以下几种缘故起因 ：

　　1. 旧财产 或旧模式的镌汰 ；

　　2. 财产 升级换代的硬性需求；

　　3. 打造新的需求模式。

　　认清改造缘故起因 ，提早发现改造的机遇 ，是存量改造市场获取精良 回报的重要 因素。另一方面，纵使存量改造的市场巨大，但无论对于开辟 商还是 基金来说，较大的困难 无疑是这些物业的改造方向及后续的运营管理，这才是盘活资产的关键。别的 ，借助地产加基金模式办理 资金的同时，通过资产证券化和REITs等方式实现退出是一种可用途径，也是难点。

上海房地产

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